來源：@證券市場紅周刊微博
文丨秦佳麗 ⠧𗨨𘨦Ž壯
最近，新房市場陸續出現“贈送”陽台以提升得房率的銷售形式。這種新形式得到了部分地方的鼓勵，預計將對新房銷售產生積極影響。
在房企加速“卷公攤”、提升產品力的當下，多地開始明確“取消公攤”或“按套內麵積計價”，近期張家口、衡陽兩地在一周內先後官宣“取消公攤”。在這之前，廣州、杭州、武漢、肇慶、湘潭等地已開始優化住宅銷售方式，其中三四線城市率先推進按套內麵積計價銷售，一二線熱門城市則出爐計容麵積新規，支持房企提升得房率。
目前超高得房率成為了新房項目的一大賣點。2024年12月，廣州時隔兩年後再度誕生的“日光盤”越秀雲悅項目，得房率便高達130%。近期廣州一批高得房率地塊仍在持續加快入市，綠城、越秀、保利等央國企或區域龍頭房企均有斬獲，其中保利斥資上百億元競得的廣州麵粉廠地塊，未來得房率也有望突破100%。
有業內人士表示，“超高得房率”將令開發商打造的新房更具市場競爭優勢。於購房者而言，按套內麵積計價能夠增強市場透明度，改變計價方式對於房屋總價影響較小，不過，住房單價可能因此上漲。
一周內兩地“取消公攤”
多地推進按套內麵積計價
在樓市加速去化的當下，越來越多的城市開始優化住宅銷售方式。2024年12月，張家口、衡陽兩地在一周內先後官宣逐步推進“取消公攤”或按套內麵積計價銷售。其間，張家口市發文表示，取消商品房銷售價格限價機製，鼓勵實行“現房銷售”，逐步推進“取消公攤”；衡陽市也發文明確自2025年1月1日起商品房銷售實行套內建築麵積計價。
從全國範圍來看，衡陽終於成為明確“按套內麵積計價”的城市，不過其新規實施並非最早。今年以來，肇慶、湘潭等三四線城市已率先要求房企按住房套內麵積計價宣傳銷售。
此外，廣州、杭州、武漢、長沙、福州等一二線熱門城市出爐計容麵積新規。這類城市並非直接“取消公攤”，而是通過允許開發商“贈送”陽台等半開敞空間等形式間接提升得房率。理論上，房企隻要利用新規合理設計，項目的實際得房率可由以往的75%至80%，提升到100%甚至更高。
比如，2024年12月12日，杭州市規劃和自然資源局官網發布了《杭州市規劃和自然資源局印發關於優化建設項目容積率及相關指標計算規則的通知》，對開放式風雨連廊、出室外地麵的樓梯及電梯井、部分公共服務配套設施不納入容積率計算，封閉式陽台僅算一半麵積。
一線城市中，廣州實行容積率新規。據2023年11月印發的《廣州市建築工程容積率計算辦法》，當地住宅套內半開敞空間半計容的比例可由原不超過套內建築麵積的15%放寬至20%,並允許設置一個滿足連續開敞率不低於40%的主景觀陽台,不限製其進深。
於購房者而言，實際得房率的提升，意味著同樣的總價及產權麵積下能得到比以往更大的使用空間；各地計容新規出爐，也直接推動了開發商們產品力的打造。當前部分房企開始打造以“戶戶有花園、家家有庭院、得房率超過100%”為標誌的第四代住宅，克而瑞數據顯示，目前百強房企在全國已經開發100餘個第四代住宅，這類項目的得房率多數都超過100%，最高得房率超過140%。
在部分熱門城市，一批標榜“超高得房率”的項目在2024年密集入市。比如，在西安，保利天瓚、華潤明德潤府、龍湖禦湖境等項目通過“贈送”陽台、露台等部分麵積的形式，得房率達100%；在成都，潤達豐集團旗下的濱江酈城項目主打“70%贈送率，79平米可實得140平米、最大200%得房率”。
廣州超高得房率地塊加快入市
越秀“日光盤”得房率達130%
各地“卷公攤”背後，開發商麵臨著競品質、加速新房銷售去化的需求。一線城市中，目前廣州部分計容新規試點項目已經入市，超高得房率成為這類項目的一大賣點。
2024年12月，廣州越秀雲悅項目105套房源開盤售罄，成為廣州近兩年來首個“日光盤”。該項目即白雲區怡新路以南AB3101046地塊，係2024年9月由越秀地產以總價9.8億元競得，推出88平方米和105平方米四房戶型房源。值得一提的是，廣州越秀雲悅項目主打“得房率130%”，成為廣州近年來首個如此高得房率的項目。
與此同時，廣州一批超高得房率地塊正在紮推出讓。12月17日，綠城集團以總價5.08億元競得番禺區市橋街BC0612015地塊。按照出讓公告，該地塊項目陽台等半敞開空間占計容麵積可提高至25%。
12月2日，中交城投 科學城集團聯合體以8.54億元競得黃埔區廣深沿江高速以南HPG-NG-06地塊，出讓公告鼓勵項目采用“大陽台”設計，陽台、入戶花園、飄窗等空間的麵積，不超過套內建築麵積的20%，可以按照一半麵積來計算。
往前追溯，2024年9月，斥資118億元競得備受關注的廣州南方麵粉廠地塊，這宗位於珠江新城、金融城、琶洲三大CBD的中心地帶的宅地，是廣州優化計容麵積新規後的首批試點項目之一。按照出讓規劃，該項目半開敞空間的“半計容”比例可由原本的15%提高至20%，同時允許其陽台麵積擴大至30%、按水平投影麵積的一半計算容積率建築麵積。
這些超高得房率項目地塊的入市，源於近一年來廣州建築設計規則的調整。依據前述《廣州市建築工程容積率計算辦法》，由於“半計容”麵積比例增加並允許“贈送”陽台，當地新出讓地塊可利用計容新規將得房率提升至100%甚至更高。比如，近期斥資10.17億元拿下的廣州南沙橫瀝島2024NJY-3地塊、越秀地產斥資9.8億元奪得的白雲區怡新路地塊，規劃得房率均超過120%。
按套內麵積計價可增加市場透明度
未來新房更具市場競爭優勢
在業內人士看來，當前樓市需要客觀認知“公攤”與計價方式，“公攤不透明”才是銷售環節的問題關鍵。按套內麵積計價銷售，可以減少信息不對稱、增強市場透明度。與二手房相比，“超高得房率”新房將在市場中更具競爭力。
廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉就此表示，目前各地理解的“取消公攤”其實並不準確，建築公攤是客觀存在的，合理的公攤是提高業主居住舒適性與安全性的保證：“地方政府出台類似政策的目的在於提振市場信心，讓購房者覺得公攤少了，實際房價降低了，但事實絕不是取消了公攤，這一點應該讓購房者知道。另外，地方監管部門應該明確什麽是公攤，計入公攤的規則等，最大的問題並不是購房者覺得不應該有公攤，而是讓購房者消費得明明白白。”
中原地產首席分析師張大偉也表示，目前市場上對所謂的“取消公攤”其實是存在誤解，“取消公攤”與“按套內麵積計價”是兩碼事，公攤麵積很難真正意義上取消，公攤麵積在一定程度上代表了生活品質。據其介紹：“很多購房者之所以對公攤麵積有所計較，是因為許多開發商在設計樣板房時會把公攤麵積做得很小，但實際交房時情況卻並非如此。公攤麵積的不透明性和前後不一致性，才是許多購房者麵臨的根本問題。”
與此同時，“取消公攤”意味著未來新房市場的優勢將更明顯。“在相同區域，二手房的得房率隻有70%，而新進入市場的房源的得房率可能達到90%。如果兩者的銷售單價相差不大，那麽過去的二手房和開發商手中庫存的在售房源可能需要降價以保持競爭力。”張大偉表示。
中指研究院政策研究總監陳文靜就此表示，目前絕大多數城市在計算房價時采用建築麵積進行計算，樓梯、走廊、入戶大堂等公共部分麵積被計入公攤麵積，導致實際可使用的套內麵積低於建築麵積，不同項目間得房率會有所不同。據介紹：“采用套內麵積計算的方式，能讓房價更為直觀的展現給購房者，一定程度減少信息不對稱，增強市場透明度，保障購房者權益。預計後續將有更多城市跟進落地，配套的一些計費標準、規則等也有望進一步完善。”
陳文靜認為，從對房價的影響來看，改變計價方式對於房屋總價影響較小，但部分項目或由於更改為套內麵積計算，造成計算價格的住房麵積下降，住房單價就會上漲。另外，對於房價下跌的城市而言，將計價方式由建築麵積轉變為套內使用麵積，房屋單價有望保持不變甚至單價上漲，或能一定程度緩解房價下跌對於購房者預期的影響。
（文中提及個股僅作舉例分析，不作投資建議。）